祖庙街道贯彻落实上级“三旧”改造文件精神的实施意见

　　“三旧”改造工作是我街道经济和社会可持续发展的关键抓手，对祖庙街道发展现代服务业、文化产业、打造广佛都市圈副中心精品核心街区具有重要的现实意义。省、市、区各级政府高度重视“三旧”改造工作，相继出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）和《印发贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》（佛府办〔2009〕261号）、以及《关于印发贯彻落实推进“三旧”改造促进集约节约用地的实施意见》（佛禅府办〔2009〕178号）等“三旧”改造相关文件。我街道认真贯彻上级文件精神，积极探索政府统筹、规划引领、市场运作、分步推进、各方共赢的改造思路。为更好地推进我街道“三旧”改造工作，特制定本实施意见。

　　一、统筹“三旧”改造的必要性

　　我街道开展“三旧”改造工作以来取得了一定的成效，各村村民和村干部参与“三旧”改造建设的积极性高涨，但各村各自为政，整合力度不够，开发存在粗放的用地现象，无序开发村民公寓和住宅楼盘，项目规模和档次较低，重短期利益，忽视了社会利益和长远利益。这与贯彻落实科学发展观的指导思想有一定的距离，不利于经济和社会可持续发展。根据省、市、区各级政府的有关文件精神，我街道必须把“三旧”改造工作统筹起来，改善城乡面貌，优化人居环境，建设生活富裕、生态良好、文化繁荣、社会和谐、社会经济持续发展、人民群众充满幸福感的精品核心街区。

　　二、   “三旧“改造的基本原则

　　（一）街道统筹，市场运作

　　由街道成立领导和工作机构对项目改造范围、规模、功能进行统一筹划，充分调动土地原使用权人及相关权利人的积极性，吸引社会各方积极参与，实现多方共赢，实现土地的集约利用和农村集体建设用地的合理流转，充分释放土地资源的潜在价值，使土地原使用权人及相关权利人利益更大化。

　　（二）规划先行，连片开发

　　根据省、市、区关于“三旧”改造的相关政策文件精神，我街道编制“三旧”改造规划和年度开发计划，各村编制全村整体改造计划、年度开发计划和单个项目的方案。各村与意向开发商洽谈改造项目合作前，必须报街道办审批。街道结合社会经济发展的实际情况，审核审批“三旧”改造项目，并按计划推进。作为佛山市禅城区的核心街区，为避免出现新的“城中村”，阻碍城乡一体化进程，为保障村民的长远利益，街道原则上不再批准建设新的村民公寓。

　　（三）加强监管，健康推进

　　街道有效监管“三旧”改造各项目的立项、表决、招投标、推进进度、建设质量、利益分配、财务运作等，保障改造项目公开、健康地推进。

　　（四）优化服务，提高效率

　　街道将优化对改造项目各环节的服务与跟进，包括改造项目的土地从集体转国有、零散土地的确权整合、规划设计条件的调整、土地上市交易、建筑物的报建审批、建筑施工过程监管直至竣工验收，均将由街道设立的专职功能机构负责代为办理，并协调解决各环节出现的问题。

　　三、“三旧”改造的范围

　　（一）根据城市规划经济发展需要，需进行城中村改造的用地；

　　（二）布局分散、土地利用效率低下，不符合产业结构调整、安全生产和环保要求的工业用地；

　　（三）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城区改造的用地；

　　（四）其他符合上级文件规定的用地。

　　四、“三旧”改造的统筹方式

　　（一）因城市基础公共设施或实施街道“三旧”改造规划中对社会经济发展起关键作用的重点建设区域或项目，需要整合使用土地的，由街道依相关规定和程序收回、征用或租赁土地使用权，并成立项目公司进行整体区域的改造开发。

　　（二）在符合土地集约利用和街道“三旧”改造规划的前提下，各地块的使用权人也可共同成立项目公司联合改造，或市场主体按程序与土地权利人协商，签订土地转让合同。在落实相关补偿安置措施的前提下，自行收购改造范围内的多宗地块和地上房屋建筑，申请对收购的地块取得拆迁许可后进行集中改造。

　　（三）除属于市、区政府、街道办应依法收回、征用或租赁地块进行区域整体的改造开发外，如土地的使用权人有改造意向，需将改造意向和方案报街道审核，街道根据“三旧”改造规划研究该地块是否可以单独改造开发或联合改造开发。经街道同意由地块使用权人自行组织实施的改造开发项目，在“建新必须拆旧”的前提下，按照相关规定和办理程序推进。

　　五、“三旧”改造的基本步骤

　　（一）成立街道“三旧”改造领导工作机构

　　为加强对“三旧”改造项目的领导、统筹、协调，推进我街道“三旧”改造项目的落实，确保 “三旧”改造工作规范有序推进，成立祖庙街道“三旧”改造工作领导小组，统一领导和组织推进辖区内“三旧”改造工作（详见《关于调整祖庙街道“三旧改造”工作领导小组的通知》，禅祖党政办（2010）1号）。

　　“三旧”改造是祖庙街道今后一段时期的中心工作，各部门（单位）都应围绕这个中心开展工作，各司其职、齐抓共管。

　　（二）制订工作细则

　　我街道制订“三旧”改造规划、产业定位方案、表决的监控措施、项目财务管理实施办法等工作细则；审核项目可行性报告、招商引资报告、开发建设方案、征地拆迁补偿安置实施方案、分配方案等要件。审批村（组）“三旧”改造立项报告和方案。

　　（三）加强土地整合

　　在具备了已批出规划设计条件，且征地拆迁补偿安置实施方案、分配方案表决获得通过，并对改造片区完善了用地手续的条件的土地，按相关规定进行整合和改造开发。

　　（四）征地拆迁及报建

　　根据合作开发条件，组织实施征地拆迁，同时按相关程序进行报建。

　　（五）项目验收

　　跟踪掌握项目建设推进的进度、质量、安全、项目验收情况，监督分配方案的落实等关键环节的运作。

　　六、“三旧”改造的检查监督

　　为确保建设项目依法健康推进，街道司法、监督、审计、农村相关工作机构审核改造方案、分配方案、协议、合同书等相关文件，全程督导土地权属人在各环节的表决过程，对建设过程中财务和资金的管理进行审计监督，保障合同和分配方案的兑现与落实，防止出现违规行为。对“三旧”改造各阶段工作的进度及质量进行全程监督。

　　七、“三旧”改造的扶持措施

　　对于积极配合街道整体开发和联合开发改造规划的各土地使用权人，除上级政府规定的“三旧”改造的财政扶持政策外，街道将对其顺利推进的改造开发项目给予适当奖励，总奖励金额按照原土地权属人的占地比例进行分配。具体奖励方案由街道“三旧”改造领导机构另行制定。

　　本实施意见自发文之日起实行。

　　附件：1、祖庙街道“三旧”改造项目运作流程图

　　2、祖庙街道“三旧”改造项目运作流程说明

　　禅祖党政办［2010］5号附件1.zip

　　禅祖党政办［2010］5号附件2.doc